Des opportunités à saisir dans un contexte de rentabilité élevée

La Côte d’Azur offre, dans des localisations exclusives, un environnement favorable au développement des activités d’investissement immobilier. Les opérations planifiées et lancées sur l’Éco-Vallée et les territoires de la Métropole Nice Côte d’Azur, de Sophia Antipolis, Cannes et Grasse, réservent aux investisseurs des opportunités exclusives à fort potentiel de rentabilité.

Environnement économique 

Dotée d’une excellente desserte internationale et d’un pouvoir d’attraction fort auprès des cadres et des sociétés étrangères, la Côte d’Azur excelle dans les services à forte valeur ajoutée et les filières technologiques innovantes :

  • Sophia Antipolis a attiré, en 40 ans, plus de 1450 entreprises employant  31 500 personnes, essentiellement dans le secteur des TIC . Les entreprises à capitaux étrangers y représentent plus de 10% des entreprises et un quart des emplois. Depuis 40 ans, près de 900 postes supplémentaires sont créés chaque année sur la technopole, essentiellement sur des activités de R&D ou à fort contenu technologique.
    Sophia Antipolis fait face à une demande continue de surfaces neuves. Les nouveaux locataires d’envergure récemment installés ou agrandis sont Huawei (400 m²) en 2013, Amadeus (4 500 m²) et Intel (1 800 m²) en 2012.
  • Nice se classe en 4e place  des villes affichant les meilleures performances en termes de dynamisme économique et d’activité immobilière, selon Explorimmoneuf. C’est aussi la 5e ville d’Europe pour la qualité de ses infrastructures, selon le classement Financial Times/FDI Intelligence, « European Cities and Regions of the Future ». La première métropole de France a engagé une mutation orientée vers la technologie et le développement durable, qui inscrit l’innovation au coeur de la ville et s’incarne de façon exemplaire dans l’Opération d’Intérêt National « Éco-Vallée de la Plaine du Var ». 
    Le marché de Nice, d’environ 400 000 m² de bureaux,se compose principalement du quartier d’affaires de l’Arénas et du récent développement urbain de Nice Méridia. Les dernières années ont été marquées par une certaine pénurie de nouveaux espaces de bureaux disponibles. Le marché niçois va bénéficier de nouvelles infrastructures d’accueil et de transport en commun, et des plans de développement urbains de l’Éco-Vallée – jusqu’à 500 000 m² d’espaces de bureaux programmés au cours des 15 prochaines années.
  • Les secteurs de Cannes sur le littoral, Grasse dans l’arrière-pays, et Menton à la frontière italienne développent des écosystèmes complets sur leurs zones d’activités autour de spécialités mondialement reconnues: industrie de l’image et aérospatiale, arômes et parfums, bien-être.

La région, véritable aimant pour les cadres français et internationaux, attire chaque année des dizaines d’entreprises étrangères en quête de bureaux, tandis que les entreprises implantées continuent d’étendre leurs sites. Parc scientifique, zones d’activités, zones industrielles et mixtes, quartiers d’affaires internationaux: la Côte d’Azur offre une gamme diversifiée de  sites d’activités à des prix compétitifs.

Le Palais des Festivals de Cannes accueille chaque année 2 grands salons immobiliers internationaux: le MAPIC – « the international retail property market », et lMIPIM  – « the world’s property market ».

Indicateurs immobiliers

Taux de vacance réduits, taux de rendement élevés, volume de transaction soutenu et tensions sur les surfaces neuves face à la demande sont les principales caractéristiques d’un marché azuréen en plein renouveau.
Avec  des rendements de 7 à 8,5%, le marché azuréen de l’immobilier d’entreprise se positionne aux plus haut niveaux d’attractivité sur les marchés français et européen.

Le baromètre de l’immobilier de bureau Le baromètre des locaux d’activité
  • Un parc immobilier d’environ 1,6 millions de m²
  • 38 900 m² de bureaux commercialisés en 2013
    31 200 m² au 1er semestre 2014 (hors transaction exceptionnelle de 23 000 m²)
  • 74 000 m² d’offre disponible au 30 juin 2014
  • 3,8 % de taux de vacance fin 2013
  • 160 à 210 €/ m²/an de valeur locative à Nice/Sophia Antipolis au 1er semestre 2014 sur le neuf
  • 7,00 % à 7,50 % de rendement prime en acquisition (1er semestre 2014).
  • 34 600 m² de locaux commercialisés en 2013
    24 000 m² de locaux commercialisés au 1er semestre 2014
  • 220 000 m² d’offre disponible au 30 juin 2014
  • 90 à 120 €/m²/an de valeur locative à Nice/Sophia Antipolis au 1er semestre 2014 sur le neuf
  • 8,00 % à 8,50 % de rendement

Source: Club Immobilier d’Entreprise Azuréen. Voir les détails dans la brochure immobilier. 

Projets d’aménagements

Les deux principales zones d’accueil des entreprises offrent aux investisseurs immobiliers des opportunités sur des projets ambitieux:

      • A Sophia-Antipolis, les espaces actuellement exploitables s’appuient sur 200 ha de foncier public disponibles. La capacité de la technopole approche les 2 millions de m² de capacité constructible pour 1,2 millions de m² de bureaux réalisés. 10 000 m² de bureaux sont en cours de livraison (et 20 000 m² sont autorisés).
        Le projet territorial de développement « Sophia 2030 », s’appuie sur un grand projet d’aménagement «Côte 121 », qui prévoit 4 pôles de vie mis en réseau dans la partie Sud de Sophia Antipolis et concerne une surface bâtie supplémentaire de plus de 500 000 m² à l’horizon 2020. La phase opérationnelle a été engagée à l’automne 2013.
      • A l’Ouest de Nice, l’opération d’Intérêt National de l’Éco-Vallée prévoit  de créer 50 000 emplois en 30 ans grâce au développement des ecotechnologies, et 2,5 milliards d’investissements publics et privés prévus d’ici 2026. Un périmètre de 10 000 ha offre 3 millions de m² de capacité constructibles et 450 ha mutables. Deux projets exclusifs apportent une forte visiblité pour de l’immobilier de bureaux: le Grand Arenas et  Nice Meridia.
      • L’aménagement de la Côte 121 à Sophia Antipolis Les programmes immobiliers sur l’Eco-Vallée

        Programmes immobiliers à Sophia Antipolis

        • Le projet de développement de la zone « les Trois Moulins »  crée un potentiel de 150 000 m² de bureaux, commerces et logements, crée l’entréee de « l’Hyperparc » et connecte la zone à la vallée et à l’A8.
        • La zone « Le Fugueiret, cité de l’innovation » prévoit des aménagements sur 150 000 m² avec 40 à 50 000 m² de tertiaire/recherche, 50 000 m² d’enseignement supérieur, et une cité universitaire.
        • Les Clausonnes portent sur 45000 m² de tertiaire et 25 000 m² d’activités artisanaleset industrielles.
        • Le quartier de Saint-Philippe concerne 60 000 m² supplémentaires de tertiraiire et d’enseignement supérieur.

        › En savoir plus sur sophia-antipolis.org et casa-infos.fr

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        L’Eco-Vallée met en place quatre projets immobiliers majeurs à l’étude ou en commercialisation immédiate, dont deux intéressant l’immobilier de bureau:

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        Grand Arénas 

            : centre international d’affaires sur 49ha, accueillant un parc des expositions de niveau international (65 000m²), le pôle d’échanges multimodal Nice-Aéroport ainsi que de l’habitat et du commerce.

        750 000 m² de capacité constructible dont 390 000 m² de bureaux – 22 000 emplois prévus à terme. 

      • « Nice Méridia » : technopole urbaine destinée à la R&D et à la formation dans les secteurs de l’environnement, de la « croissance verte », de la santé et des services mobiles « sans contact ».
        347 000 m² de capacité constructible dont 58 000 m² de bureaux, 5 000 emplois prévus à terme. 

› En savoir plus sur ecovallee-plaineduvar.fr

Le pôle multimodal de Saint-Augustin – Aéroport, la ligne de Tramway Ouest-Est, le renforcement de l’offre ferroviaire Nice-Cannes , le réaménagement du pôle Gare Thiers sont autant de projets d’équipements structurants qui soutiennent le développement du territoire.

Calendrier des principaux programmes d’immobilier de bureaux 2014-2018

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